MESYUARAT AGUNG TAHUNAN KE - 4

Preparation AGM ke-4 22 Apr 2012

Persediaan AGM KE-4

semua penghuni/penduduk Astana Alam 3 dijemput hadir....

LAKSANAKAN TANGGUNGJAWAB APABILA MEMBELI PANGSAPURI

LAKSANAKAN TANGGUNGJAWAB APABILA MEMBELI PANGSAPURI

Written by Matheevani Marathandan
Tuesday, 05 April 2011 12:20
Pangsapuri merupakan suatu unit rumah yang lebih murah dan mampu dimiliki berbanding rumah teres dan yang bertanah. Namun sebagai seorang pengguna yang bijak dan pembeli rumah, anda perlu berfikir dan sedia untuk mengambil beberapa risiko serta komitmen sepanjang hayat. Kebanyakan pembeli rumah tidak bersedia mengambil tanggungjawab sebagai pembeli rumah. Umpamanya sebagai pembeli rumah pangsapuri, setiap orang mempunyai tanggungjawab untuk membayar yuran penyelengaraan. Tetapi ramai mempersoalkan tanggungjawab dan tidak mahu membayar dengan pelbagai sebab. Namun sikap ini akan mengundang kesan buruk kepada mereka kelak. Masalah-masalah yang bakal wujud adalah seperti kerosakan lift tidak dibaiki, kawasan persekitaran yang tidak dibersihkan, bangunan tidak dapat dicat, paip umum yang bocor tidak dapat dibaiki, masalah pemotongan air dan elektrik kepada semua orang yang mendiami blok berkenaan. Adakah anda ingin hidup dalam keadaan kesusahan seperti ini sekiranya anda tidak membayar yuran penyelenggaraan. Anda juga tidak akan terlepas kerana anda boleh didakwa di mahkamah. Sudah tentu ini akan memberi kesan yang tidak diingini Pengguna yang bijak akan membuat pilihan dan keputusan bijak serta laksanakan tanggungjawab mereka. Oleh itu laksanakan tanggungjawab anda sebagai pemilik atau jangan mengambil risiko dengan membeli rumah pangsapuri. Namun sekiranya badan pengurusan pula tidak menjalankan tanggungjawabnya, maka adukan kepada Pesuruhjaya Bangunan, Kementerian Perumahan & Kerajaan Tempatan untuk tindakan. Matheevani Marathandan Pusat Khidmat Aduan Pengguna Nasional (NCCC)

APA ITU SINKING FUND

Info Pengguna - Kumpulan Wang Pelepas - Sinking Fund

Ramai yang masih berasa keliru dan tidak mengetahui mengapakah kita membayar Kumpulan Wang Pelepas atau dikenali sebagai “Sinking Fund” untuk pangsapuri sedangkan dalam masa yang sama kita juga membayar yuran penyelenggaraan. Dalam hal ini terdapat empat persoalan yang terlintas dalam fikiran penghuni rumah bertingkat seperti ini. Adakah Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) mempunyai bidang kuasa di bawah undang undang untuk mengutip wang daripada pembeli rumah bertingkat? Apakah peranan kutipan wang yang diambil khas untuk sinking fund ini jika dibandingkan dengan bayaran perkhidmatan penyelenggaraan? Bolehkah perbadanan pengurusan menyalahgunakan kumpulan wang pelepas untuk pelbagai alasan? Sekiranya berlaku penyalahgunaan kumpulan wang pelepas, apakah hak kita sebagai Pembeli Rumah? Jawapannya Akta 46 Hakmilik Strata 1985 dan Jadual H Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 menjelaskan sinking fund ataupun kumpulan wang pelepas diungkapkan sebagai tabung istimewa “special fund” dan ia boleh dikutip untuk memenuhi keperluan penting bangunan. Pembeli rumah tidak harus keliru dengan kedua dua pengutipan wang oleh badan pengurusan ataupun management corporation iaitu sinking fund dan juga maintenance charge kerana masing masing mempunyai fungsinya tersendiri dimana kutipan wang maintenance ataupun penyelenggaraan digunakan untuk perkhidmatan penyelenggaraan bangunan ataupun apartment sendiri misalnya untuk kerja-kerja pembersihan, dan untuk menyelenggara surau, dewan serbaguna, pengurusan dan sebagainya. Sebaliknya sinking fund pula digunakan sebagai wang kecemasan /reserve fund dimana wang tersebut digunakan khas untuk membaiki kerosakan utiliti dan penggantian baru di apartment, selain itu sinking fund juga digunakan untuk mengecat keseluruhan bangunan beberapa tahun sekali untuk mengekalkan kualiti bangunan. Pembeli rumah bertingkat secara peringkatnya, hendaklah pada tarikh mengambil pemilikan kosong “vacant position” mencarum kepada kumpulan wang penjelas dengan sepuluh peratus (10) daripada bayaran perkhidmatan. Pembeli hendaklah membayar deposit satu (1) bulan dan tiga (3) bulan pendahuluan sebagai caruman kepada Kumpulan Wang Penjelas mulai tarikh pemilikan kosong dan selepas itu caruman yang sedemikian hendaklah dibayar satu bulan terdahulu. Mengikut Akta Strata 1985 dan Jadual H Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 hanya membenarkan beberapa perkara terhad untuk Badan Pengurusan menggunakan wang sinking fund ini adalah demi kepentingan pencarum dan agar penggunaan wang yang adil dapat dijamin. Namun apa yang membimbangkan Pembeli rumah bertingkat adalah penyalahgunaan kutipan tersebut, setelah meneliti undang-undang berkenaan adalah didapati terdapat beberapa kekurangan misalnya kekurangan panduan dalam isu cara pengumpulan dan penggunaan standard dan tidak dijelaskan dengan lebih terperinci lagi penggunaanya dan hadnya. Selain itu tidak juga dijelaskan dengan baik bagaimana wang itu harus di urus dengan transparensi yang lebih baik atau tanggungjawab badan Pengurusan untuk memberi penjelasan teliti akaun. Walaubagaimanapun pembeli ataupun konsumer secara umumnya harus diberi pengadilan yang lebih baik dengan memberi lebih tanggungjawab kepada badan pengurusan untuk menjadi lebih akauntabiliti dan untuk mencapai motif pengumpulan sinking fund yang lebih mantap dan objektif. Klausa 20 Jadual H mengatakan bahawa pemaju seharusnya menyimpan kutipan wang penjelas sebagai amanah sehinggalah badan Pengurusan ditubuhkan. Pemaju atau ejennya seharusnya memberikan audit tahunan kepada semua pembeli untuk menjelaskan berapa jumlah wang yang yang disimpan dan digunakan untuk keperluan bangunan. Dengan ini kami pihak NCCC berharap Pembeli atau konsumer menjadi lebih peka dan bijak dalam masalah sinking fund dan perumahan bertingkat. Kami menerima banyak panggilan daripada Pembeli dan penghuni rumah beringkat untuk mendapat nasihat mengenai masah Perbadanan Pengurusan mereka yang menyalahgunakan wang sinking fund mereka, untuk pengetahuan ramai ini adalah salah disisi undang undang kerana sinking fund mempunyai matlamat tertentu dan didefinasikan oleh undang-undang mengenai pengunaannya. Sekiranya terdapat penyalahgunaan wang sinking fund ajukan aduan kepada NCCC dan Kementerian Perumahan untuk tindakan lanjut ini adalah kerana penyalahgunaan wang tersebut adalah pecah amanah dan salah disisi undang undang. Ms. Matheevani Marathandan Legal Executive/ Complaint Handling Manager Pusat Khidmat Aduan Pengguna Nasional National Consumer Complaints Centre E-mail : vani@nccc.org.my

J.M.B......Persoalan...

1. PENUBUHAN JMB i. Bilakah JMB perlu ditubuhkan? JMB perlu ditubuhkan bagi bangunan seperti berikut: (S.4.1). (a) Bagi bangunan yang telah wujud sebelum pelarasan Akta 663, JMB hendaklah ditubuhkan 12 bulan sebelum 12/4/2008. (b) Bagi bangunan yang mendapat `vacant possession’ selepas tarikh perlaksanaan Akta 663 (yakni selepas tarikh 12/4/2007), tempoh masa ialah 12 bulan dari tarikh vacant possession. ii. Apakah perlu ditubuhkan JMB berasingan untuk setiap Lot yang berlainan? Ya. Setiap 1 Lot tanah (kawasan pemajuan) untuk perumahan bertingkat hendaklah ditubuhkan 1 JMB. 2. MESYUARAT AGUNG PERTAMA i. Siapakah yang patut memanggil Mesyuarat Agung yang pertama? Pemaju patut memanggil Mesyuarat Agung Pertama tidak lewat daripada 12/4/2008 atau 12 bulan selepas tarikh milikan kosong. ii. Bila perlu dikeluarkan Notis Mesyuarat Agung pertama? Pemaju hendaklah mengeluarkan Notis Mesyuarat Agung Pertama sekurang-kurangnya tempoh 14 hari sebelum mesyuarat dijalankan. (S.5). iii. Apakah yang akan berlaku sekiranya pemaju tidak mengadakan mesyuarat tersebut? Pemaju boleh didenda tidak lebih dari RM25,000 atau penjara tidak lebih 3 bulan atau kedua-duanya sekali. iv. Apakah yang patut dibincang dalam mesyuarat agung pertama? (a) Memilih Jawatankuasa • terdiri daripada pemaju • 5 hingga 12 orang pembeli • memilih seorang pengerusi, setiausaha dan bendahari (b) Mengesahkan pengambilalihan insuran • insuran bangunan sebanyak nilai gantian bangunan terhadap kebakaran atau risiko lain • kerosakan bagi bangunan itu dibina semula atau dipulihkan (S.8) (c) Menentukan kadar caj bangunan • semua wang yang diterima hendaklah didepositkan kedalam akaun dalam masa dua hari kerja dari penerimaan wang itu (S.18) (d) Menentukan kadar bunga berkenaan pembayaran lewat • pemilik unit hendaklah membayar caj penyelenggaraan dalam masa 14 hari notis. Jika caj itu tidak dibayar dalam masa tersebut maka kadar bunga akan dikenakan tidak lebih dari 10% setahun. Kadar sebenar hendaklah ditentukan dalam mesyuarat ini (S.23.5) (e) Hal-hal lain yang berkaitan dengan penyelenggaraan dan pengurusan harta bersama v. Bagaimana pula dengan kuorum mesyuarat dan apa yang perlu dibuat sekiranya kourum tidak mencukupi? Kuorum hendaklah terdiri daripada ¼ pembeli yang telah membayar caj penyelenggaraan. Tetapi sekiranya selepas setengah jam kuorum tidak cukup, pembeli yang hadir i.e yang berhak mengundi hendaklah membentuk satu kuorum (S.6). Jika selepas satu jam, tiada anggota yang hadir atau tiada perlantikan berjaya dilakukan, pemaju dalam masa 7 hari hendaklah memaklumkan kepada Pesuruhjaya dan Pesuruhjaya boleh: (a) menetapkan suatu tarikh baru menyuarat; atau (b) melantik seorang ejen pengurusan (S.25.(1)) untuk menyelenggara harta bersama vi. Apakah tugas pertama yang perlu dibuat setelah selesai Mesyuarat Agung Pertama ini dijalankan? (a) Badan atau JMB hendaklah mendaftarkan nama kepada pesuruhjaya dalam masa 28 hari dari tarikh mesyuarat pertama melalui surat rasmi kepada: Pesuruhjaya Bangunan (COB) MPSP, atau Pengarah Jabatan Pesuruhjaya Bangunan, Majlis Perbandaran Seberang Perai Jalan Perda Utama Bandar Perda 14000 Bukit Mertajam (b) Untuk tujuan pendaftaran, hendaklah dikemukakan kepada pesuruhjaya: 1. Minit mesyuarat 2. Notis panggilan mesyuarat 3. Senarai nama jawatankuasa (serta jawatan, alamat, No. telefon dan kad pengenalan) 4. Nama serta alamat rasmi badan 5. Salinan Hakmilik Asal 6. Salinan Akaun yang telah diaudit 7. Senarai Kehadiran 8. Salinan Cukai Tanah 9. Salinan Polisi Insurans 10. Salinan Kaedah – kaedah Dalaman vii. Selepas Jawatankuasa ditubuhkan daripada Mesyuarat Agung Pertama ini, apa lagi mesyuarat yang terlibat dengan Badan Pengurusan Bersama ini? Ada beberapa mesyuarat iaitu: (a) Mesyuarat Agung Tahunan – diadakan sekali setiap tahun atau selewat-lewatnya 15 bulan dari mesyuarat sebelumnya. (b) Mesyuarat Agung Luar Biasa – iaitu mesyuarat khas untuk membincangkan apa-apa perkara sekiranya dipohon oleh sekurang-kurangnya ¼ daripada pembeli atau sekiranya diminta oleh Pesuruhjaya atau atas apa-apa perkara yang mana dirasakan patut oleh badan. (c) Mesyuarat Jawatankuasa (Jadual Pertama) • Boleh dilakukan seberapa kerap dalam masa 2 bulan mestilah ada sekurang-kurangnya 1 mesyuarat. • Kuorum: Pengerusi dan separuh daripada bilangan jawatankuasa. • Semua minit mesyuarat hendaklah dikemukakan kepada Pesuruhjaya. • Jika ada AJK meletak jawatan, hendaklah melantik orang lain yang difikirkan layak. 3. TUGAS-TUGAS BADAN i. Apakah tugas-tugas Badan Pengurusan Bersama beserta kuasanya? (a) menyelenggara semua harta bersama dan menentukan jumlah caj untuk sebarang pembaikan. (b) menguruskan insuran bangunan. (c) menguatkuasakan apa-apa perintah atau notis yang diterima daripada Pihak Berkuasa Tempatan contohnya; - pemberhentian apa-apa kacauganggu pada harta bersama - apa-apa pembaikan yang diperintahkan oleh pihak berkuasa tempatan. (d) menyelenggara daftar semua pembeli. (e) memastikan Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan diaudit dan menyediakan penyata kewangan untuk makluman kepada penduduk. (f) menguatkuasakan kaedah pengurusan bangunan yang sesuai. 4. AKAUN (PERINGKAT PEMAJU) i. Siapakah yang bertangggungjawab untuk membuka dan menyenggara akaun? Pemaju adalah bertanggungjawab untuk membuka dan menyenggarakan Akaun Penyelenggaraan Bangunan sebelum JMB ditubuhkan (S.16) ii. Bilakah pemaju perlu membuka Akaun Penyenggaraan Bangunan? Pemaju hendaklah membuka Akaun Penyenggaraan Bangunan sebelum milikan kosong diserahkan kepada pembeli atas nama kawasan pemajuan itu.(S.16.(1)) iii. Apakah perlu akaun itu diaudit? Ya, pemaju hendaklah melantik seorang juruaudit professional untuk mengaudit akaun penyenggaraan bangunan (S.17.(2b)) iv. Bilakah sesuatu akaun itu perlu dihantar kepada Pesuruhjaya Bangunan? Sesuatu akaun yang diaudit itu hendaklah diserahkan kepada pesuruhjaya dalam masa 14 hari dari tarikh akaun itu diaudit (S.17(2c)) v. Apakah tindakan keatas pemaju yang gagal mengemukakan akaun kepada pesuruhjaya? Pemaju, jika disabitkan boleh dikenakan denda tidak kurang daripada RM10,000 tetapi tidak lebih dari RM100,000 dan tidak lebih dari RM1,000 bagi tiap-tiap hari kesalahan itu diteruskan selepas sabitan (S.17(7)) 5. KUMPULAN WANG PENYENGGARAAN BANGUNAN i. Apakah yang dimaksudkan dengan Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan? Ia adalah suatu akaun yang terdiri daripada semua pendapatan hasil kutipan caj penyenggaraan, semua pendapatan hasil daripada penyewaan, penjualan atau lain-lain wang yang diterima dengan sah oleh badan termasuk bunga, denda dan wang amanah. (S.22(2)) Semua wang yang diterima akan dibelanja untuk tujuan penyenggaraan, perkhidmatan pembersihan, keselamatan, apa-apa premium bagi insuran bangunan, sistem pendawaian, penyenggaraan dan pembaikan, fees, elaun, pengauditan, apa-apa pembelian dan perbelanjaan. (S.22(3)) ii. Apakah yang dimaksudkan dengan Kumpulan Wang Penjelas (Sinking Fund)? Sejumlah wang yang diambil daripada Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan yang dimasukkan kedalam akaun khas bagi tujuan: (S.24) (a) Pengecatan semula mana-mana harta bersama. (b) Pemerolehan apa-apa harta alih bagi kegunaan harta bersama. (c) Pembaharuan/penggantian apa-apa lekapan atau pemasangan pada harta bersama. (d) Apa-apa perbelanjaan lain sebagaimana difikirkan perlu oleh jawatankuasa. 6. CAJ PENYENGGARAAN i. Setiap bulan penduduk perlu membayar caj penyenggaraan. Kenapa ianya dikenakan? Ialah apa-apa wang yang dikutip oleh pemunya, pemaju, badan atau ejen pengurusan daripada pembeli bagi menyenggarakan dan menguruskan bangunan yang dikenali sebagai harta bersama. ii. Apakah tindakan yang boleh diambil keatas pembeli yang gagal membayar caj penyenggaraan? JMB mempunyai kuasa untuk menuntut amaun yang tertunggak dengan memberikan notis bertulis dalam masa 14 hari untuk membayar jumlah tunggakan itu. Sekiranya tiada pembayaran dibuat dalam tempoh yang dinyatakan, JMB hendaklah memberikan notis ke dua menuntut pembayaran dalam masa 14 hari. Jika bayaran belum juga dibuat maka kes ini boleh dibawa ke mahkamah. Atau Jika caj tertunggak selama 6 bulan, JMB boleh mengemukakan waran tahanan keatas apa-apa harta alih kepunyaan tuan bangunan samada terdapat dalam bangunan tersebut atau terdapat di tempat lain. Waran akan dikeluarkan oleh pegawai dari pejabat pesuruhjaya dan diberi kuasa untuk memecah masuk bangunan pada waktu siang. Harta alih tersebut akan dilelong. Lebihan jumlah lelongan akan dikembalikan kepada pemilik harta. Sekiranya kes dibawa ke mahkamah, sesiapa yang tidak membayar caj penyenggaraan tanpa sebab yang munasabah, boleh didenda tidak lebih RM5,000 dan didenda selanjutnya tidak lebih RM50 bagi tiap-tiap hari kesalahan itu berterusan. 7. LAIN-LAIN i. Bolehkah JMB mengundang mana-mana pihak sebagai penasihat untuk sesuatu mesyuarat contohnya YB kawasan atau Pihak Pesuruhjaya Bangunan? Boleh. Tetapi mana-mana pihak yang hadir tidak berhak mengundi. Seseorang yang diundang itu hendaklah dibayar apa-apa elaun sebagaimana yang ditentukan oleh badan. ii. Bilakah tugas-tugas JMB ini akan selesai? Adakah untuk selama-lamanya? Tugas-tugas JMB selesai sehingga bangunan tersebut memiliki hakmilik strata. Apabila hakmilik strata diperolehi, pemaju akan memanggil semula mesyuarat untuk menubuhkan Perbadanan Pengurusan (Management Corporation). iii. Bagaimana untuk mengetahui ruang manakah yang dikenali sebagai harta bersama untuk diuruskan oleh JMB? Ruang-ruang harta bersama yang perlu diuruskan oleh JMB ialah: i. Tangga, anak tangga ii. Struktur bangunan, bahagian luar semua bahagian bangunan iii. Laluan kecemasan iv. Pintu masuk/keluar, jalan masuk v. Koridor vi. Lobi vii. Lekapan dan pemasangan lif viii. Pelongsor sampah/tong sampah ix. Paip, wayar, kabel x. Padang permainan, kawasan rekreasi, kawasan lanskap xi. Tembok, pagar serta lain-lain kemudahan yang dinikmati bersama. iv. Saya membayar caj penyelenggaraan tanpa ada tunggakan, tetapi JMB menolak untuk membaiki paip air yang bocor di dalam tandas rumah saya. Kenapa? Wang didalam Akaun Penyelenggaraan Bangunan yang ada hendaklah digunakan untuk membaiki/menyelenggarakan bangunan hakmilik bersama sahaja. Bagi ruangan dalam unit itu sendiri, maka menjadi tanggungjawab pemilik petak untuk membayar apa-apa kerosakan. Jadi, kes membaiki paip air tersebut hendaklah ditanggung sendiri oleh tuan. v. Apakah perlu diadakan JMB bagi bangunan strata yang mempunyai kurang daripada 3 orang pemilik? Tak perlu. vi. Adakah perlu ditubuhkan JMB semasa tempoh peralihan (initial period )? Perlu