HAK ANDA SEBAGAI PENGGUNA - TARIK KERETA

APA ITU LEASEHOLD & FREE HOLD

PERLAKSANAAN PENDAKWAAN AKTA 757

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ 

Assalamualaikum.... salam sejahtera... 

Untuk makluman pengunjung blog dan Penduduk Pangsapuri Nilai Santalia khususnya...... Akta ini akan menggantikan Akta 663. Yang pasti Akta 757 ini lebih adil dan saksama bagi pemilik, penyewa, pemaju dan JMB/MC

Extend Rumah : Pantang Larang Rumah Strata

Admin ada pergi melawat salah satu apartment medium cost di Petaling Jaya untuk case study, rumah tu dah 2 hari tidak ada elektrik. Kenapa? Sebab kotak fius terbakar. Apabila di siasat, ada rumah di blok tersebut buat renovation yang haram, tidak diluluskan sehingga berlakunya short circuit. Rumah strata ini terikat dengan akta pengurusan strata ye, tak boleh renovation sesuka hati. Nanti jadi seperti case study admin tadi. Kesian pada jiran. Jadi hari ini admin nak berkongsi pantang larang bila korang memiliki rumah jenis strata ini.

Townhouse @ Mutiara Tropicana

The Park@ Bukit Serdang

Kenapa mesti ada pantang larang bila kita mendiami rumah strata ni? Sebab adanya pengurusan strata yang merangkumi pengurusan dan penyenggaraan skim strata dan harta bersama. Bahasa yang lebih mudah ialah adanya

1.Akta Pengurusan Strata 2013 (AKTA 757)

2.Peraturan-peraturan Pengurusan Strata(Penyeggaraan dan Pengurusan) 2015

3.Peraturan-pertauran Pengurusan Strata (Tribunal Pengurusan Strata) 2015.

Meskipun kita memliki rumah tersebut, tetapi kita masih terikat dengan akta-akta di atas. Malah, penguatkuasaan dan kawal selia berada di bawah bidang kuasa Pihak Berkuasa Tempatan dan Pihak Berkuasa Negeri! Makanya, harta anda masih di perhatikan.

Antara Pantang Larangnya bila duduk di rumah jenis strata.

Buat extension.

Realitinya ada di antara pemilik petak membuat extension untuk membesarkan rumah mereka. Oleh kerana unit mereka di bawah (Ground floor). Maka dengan mudahnya mereka membuat kerja pembesaran. Pengubah suai di dalam rumah tidak ada masalah. Tetapi apabila ada yang membuat pengubahsuaian di luar rumah. Pasti struktur bangunan tersebut terganggu secara langsung.

             

Kesan membuat extension di rumah jenis strata amat besar impaknya. Apa yang dilihat di bawah ini, merupakan hasil dari kerja pengubahsuaian rumah, penambahan plug dan suis elektrik terhadap bahagian yang ditambah itu. Overload! Kegunaan elektrik telah melebihi limitasinya, menyebabkan meter elektrik terbakar. Satu bangunan telah mengalami masalah putus bekalan elektrik selama 2 hari. Anda perlu alert bahawa setiap unit rumah strata telah dikira penggunaan voltannya.

Buat extension ke atas.

Jangan sesekali buat extension jika unit rumah anda berada di tingkat 2 dan ke atas. Mungkin anda teringin memiliki verandahyang cantik. Sedangkan struktur binaaan itu tidak kukuh untuk jangka masa yang panjang.  Anda kena faham setiap binaan memerlukan column dan beamyang kukuh! Dua benda ini lah yang penting untuk memegang struktur bangunan.

Kesannya,sambungan bangunan akan retak kemudian runtuh! Secara asasnya, foundation untuk penambahan tingkat atas tidak kuat untuk menampung struktur baru tersebut.

Tak bayar maintenance fee.

Maintenance fee memang perlu di bayar. Duit ini lah yang di gunakan untuk kerja-kerja penyengaraan dan pengurusan bangunan rumah anda. Tanpa duit ini, bagaimana kerosakan ingin dibaiki?

Kesannya, bangunan tidak boleh di selengara dengan baik. Banyak kes yang boleh kita lihat. Lebih teruk lagi, jika harta boleh alih anda di sita untuk membayar tuggakan maintenance fee. Ini antara yang telah terjadi http://www.thestar.com.my/news/nation/2017/09/05/knock-knock-we-are-coming-for-you/

Kesimpulannya, bila kita pilih untuk menginap di kediaman jenis strata. Maka kita perlu ada tanggungjawab bersama. Sebenarnya, setiap apa yang ingin dilakukan perlu mendapat persetujuan bersama. Supaya tak ada masalah yang akan melibatkan keseluruhan penghuni bangunan strata.

sumber : http://www.kakiproperty.my/

STATUS HAK MILIK STRATA

YURAN SENGGARAAN ADALAH KEWAJIPAN PEMILIK/PENYEWA

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ 

MEMBAYAR YURAN SENGGARAAN ADALAH SATU KEWAJIPAN WAJIB.

Seperti yang semua ketahui apabila membeli rumah yang berstarata ni atau rumah bertingkat ini.... yuran penyenggaraan memang sesuatu yang MESTI masuk dalam perkiraan budget kita. Kalau rasa tidak mahu bayar yuran penyenggaraan, jangan beli rumah beringkat atau jangan duduk menyewa. Ini adalah sesuatu yang MESTI! Tidak payah berbalah berkenaan perkara ini, semua perlu tahu. 

Tindakan yang boleh diambil oleh Pihak Pengurusan, tidak kiralah di bawah Developer ke @ JMB @ MC ke,  jika yuran senggaraan didapati tertunggak.

Dibawah Sections 22 and 24, Bahagian  V dibawah AKTA 663, dan pindaan AKTA PENGURUSAN 2013 (AKTA 757) yuran senggaraan adalah termasuk bayaran berikut

• Yuran Senggaraan
• Yuran ” Sinking Fund”
• Bil air
• Premium insuran bangunan
• Cukai Tanah
• Denda lewat
• Lain lain bayaran wajib yang ditentukan oleh pengurusan

Orang yang berhutang ditafsirkan sebagai orang yang berhutang dengan pihak pengurusan. Tindakan yang diambil adalah seperti berikut.

TINDAKAN PRA PERUNDANGAN

Pemotongan bekalan air

Pengurusan mempunyai hak untuk memotong bekalan air sekiranya pemilikgagal menjelaskan tunggakan bayaran dalam tempoh 14 hari  dari tarikh  notis dikeluarkan kepada pemilik. Denda penyambungan semula akan dikenakan sebanyak RM50.00 dan penyambungan hanya akan dibuat selepas semua tunggakan dijelaskan dan denda diselesaikan. Denda yang dikutip akan dimasukkan dalam ” Building Maintenance Fund”.

Pemotongan fungsi kad masuk kekawasan Residensi atau bangunan

Pengurusan mempunyai hak untuk memotong kad access ke bangunan sekiranya pemilik gagal menjelaskan tunggakan bayaran dalam tempoh 14 hari  dari tarikh  notis dikeluarkan kepada pemilik. Denda penyambungan semula akan dikenakan sebanyak RM50.00 dan penyambungan hanya akan dibuat selepas semua tunggakan dijelaskan dan denda diselesaikan. Denda yang dikutip akan dimasukkan dalam ” Building Maintenance Fund”

TINDAKAN PERUNDANGAN

Jika pemilik gagal menjelaskan tunggakan selepas tindakan pra-perundangan, maka tindakan perundangan akan diambil. Notis rasmi akan dikeluarkan oleh pihak pengurusan atau pun peguam yang mewakili mereka.

(1) Jika caj penyenggaraan menjadi boleh didapatkan oleh Badan daripada seseorang pembeli menurut kuasa seksyen 23, Badan boleh menyampaikan kepada pembeli itu suatu notis bertulis yang meminta pembayaran jumlah wang yang kena dibayar dalam tempoh, yang tidak boleh kurang daripada empat belas hari dari tarikh penyampaian notis itu, sebagaimana yang dinyatakan dalam notis itu.

(2) Jika pada akhir tempoh yang dinyatakan dalam notis di bawah subseksyen (1), jumlah wang atau sebahagian daripada jumlah wang itu masih belum dibayar, Badan boleh menyampaikan kepada pembeli itu notis bertulis selanjutnya yang menuntut pembayaran jumlah wang yang kena dibayar itu dalam masa empat belas hari dari tarikh penyampaian notis itu; dan jika selepas tamat tempoh tersebut, jumlah wang yang kena dibayar masih belum dibayar, Badan itu boleh memulakan prosiding dalam mana-mana mahkamah yang mempunyai bidang kuasa berwibawa bagi mendapatkan jumlah wang tersebut atau, sebagai tambahan atau sebagai alternatif untuk mendapatkannya di bawah seksyen ini, mengambil jalan keluar dengan mendapatkannya di bawah seksyen 33.

(3) Jika seseorang ejen pengurusan telah dilantik oleh Pesuruhjaya di bawah seksyen 25 untuk menyenggarakan dan menguruskan sesuatu kawasan pemajuan, suatu notis yang dihantar oleh ejen pengurusan itu hendaklah disifatkan telah dihantar oleh pemaju atau Badan.

Mendapatkan tunggakan caj

(1) Jika amaun caj yang kena dibayar tertunggak selama enam bulan, Pesuruhjaya boleh, atas permintaan Badan, mengeluarkan suatu waran penahanan dalam Borang B Jadual Kedua yang membenarkan penahanan apa-apa harta alih kepunyaan pembeli yang ditemui di dalam petak atau di tempat lain di dalam kawasan pihak berkuasa tempatan.

(2) Tiada waran penahanan boleh dikeluarkan oleh Pesuruhjaya melainkan jika Pesuruhjaya telah menyampaikan suatu notis dalam Borang A Jadual Kedua kepada pembeli atau mana-mana seorang daripada pembeli petak itu, jika lebih daripada satu, yang meminta pembeli itu membayar tunggakan itu dalam masa empat belas hari dari penyerahan melalui pos atau penghantaran.

(3) Waran itu hendaklah dilaksanakan oleh seorang pegawai daripada pejabat Pesuruhjaya yang hendaklah membuat inventori harta yang ditahan itu dan pada masa yang sama memberikan notis dalam Borang C Jadual Kedua kepada orang yang pada masa penahanan itu ternyata merupakan orang yang memiliki harta itu.

(4) Pegawai itu boleh pada waktu siang memecah masuk secara paksa ke dalam mana-mana petak atau bangunan atau mana-mana bahagian petak atau bangunan itu bagi maksud melaksanakan penahanan itu.

(5) Melainkan jika tunggakan dan caj pungutan dibayar dalam masa tujuh hari dari penahanan harta itu, harta yang ditahan itu hendaklah dijual melalui lelongan awam.

(6) Jika apa-apa amaun didapatkan oleh Pesuruhjaya di bawah seksyen ini, Pesuruhjaya boleh memotong daripada amaun itu caj pungutan itu bagi apa-apa amaun yang ditetapkan oleh Menteri, dengan persetujuan Pihak Berkuasa Negeri.

(7) Apa-apa amaun yang didapatkan oleh Pesuruhjaya, selepas pemotongan caj pungutan itu, hendaklah didepositkan ke dalam Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan secepat yang dapat dilaksanakan.

(8) Apa-apa lebihan, selepas pemotongan apa-apa amaun oleh Pesuruhjaya di bawah subseksyen (6), hendaklah dibayar kepada orang yang, pada masa penahanan itu adalah atau ternyata memiliki harta itu.

Kegagalan atau keengganan untuk membayar caj- Tindakan COB

Mana-mana orang yang, tanpa apa-apa sebab yang munasabah, gagal atau enggan membayar caj penyenggaraan dan pengurusan melakukan suatu kesalahan dan boleh, apabila disabitkan, didenda tidak melebihi lima ribu ringgit dan juga boleh didenda selanjutnya tidak melebihi lima puluh ringgit bagi tiap-tiap hari yang kesalahan itu berterusan selepas sabitan.

TAHUKAH ANDA : Strata Title vs Master Title

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Hari ni info serba sedikit mengenai STRATA TITLE & MASTER TITLE...

Moga bermenfaat.

Strata berasal daripada perkataan Stratified. Bermaksud pecah dan jeniskan.

Dalam kes hartanah, ianya bermaksud Pecah Lot.

Ingat tak korang kalau ada orang nak beli tanah, dia akan tanya dah buat pecah lot tak ? Apa yang dia maksudkan ialah, dah dapat Strata Title tak ?

Sebelum strata title atau sebelum pecah lot, gabungan semua blok adalah terletak di bawah satu title yang besar, dipanggil Master Title.

Master Title = Satu kotak Pizza Domino’s yang mempunyai 8 bahagian.

Strata Title  = Sekeping pizza Domino’s daripada 8 bahagian

Kenapa kita perlukan Strata Title?

Ianya penting kerana dengan Strata title itu barulah kita mempunyai hak-hak dan keistimewaan tertentu sebagai tuan tanah, sepertimana yang tertakluk dalam Akta Hakmilik Strata 1985-pindaan 2007

Contoh : apt,flat boleh menubuhkan JMB untuk jaga apt,flat atau kondo korang ni, kalau ada Strata.

Pemaju kadang kadang taknak pecahkan Master Title ni, sebab dia org boleh buat untung lagi melalui Maintenance Office diaorg….yg jaga flat korang.

Sistem Pemetaan Tanah yang digunapakai sekarang ni dipanggi “torrens System” di mana semua bahagian tanah berdaftar dengan seorang pemilik. Jika tanah itu luas dan belum dipecah lot, ianya dipanggil Master Title.

Hakmilik Strata (bangunan bertingkat) atau Hakmilik individu (Landed Prop) (sama aje) dikeluarkan oleh Pejabat Tanah berkenaan.

Hakmilik yang dikeluarkan untuk setiap unit (petak) bagi sesebuah bangunan yang mempunyai dua tingkat atau lebih atas tanah berimilik yang dipegang sebagai satu lot dimana kelulusan bagi memecah bahagi bangunan tersebut telah diluluskan (Seksyen 6 AHS). Contohnya, Rumah Pangsa, Pangsapuri, Kondominium, Penthouse, Kompleks Komersial dan Rumah Kedai.

Mana lagi lama proses tukarnama, beli yang ada Hakmilik Strata atau Hakmilik Bersama ?

-       Bergantung kepada keadaan.

Utk Master title – SPA akan bermula pada tarikh pemilik tanah/pemaju (Master Title) memberikan kebenaran (consent).

Utk Hakmilik Individu/Strata – SPA bermula pada tarikh di stem.

Nota Admin: Pangsapuri Astana Alam 3 masih belum memperolehi Strata Title. Masih dalam proses Pemaju. Tak pasti berapa lama proses untuk mendapatkan Strata Title ini. Keterangan lanjut mengenai Strata title boleh terus menghubungi Pemaju PAHSB.

SINKING FUND

اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Ramai yang masih berasa keliru dan tidak mengetahui mengapakah kita membayar Kumpulan Wang Pelepas atau dikenali sebagai “Sinking Fund” untuk pangsapuri sedangkan dalam masa yang sama kita juga membayar yuran penyelenggaraan (Maintenance Fee). Sudah tentu pasti kedua-dua akaun ini adalah berasingan dan pihak JMB perlu membuka dua akaun bagi memudahkan pengurusan.

Nota Admin: Kadang-kadang oleh kerana sikap berkira2 pemilik menyukarkan pengutipan sinking fund ini. Maintenance fee dah sah2 utk bayaran rutin seperti utiliti, gaji pekerja, kebersihan, pembelian alatan kebersihan seperti bag sampah, penyapu dan pelbagai lagi (sekiranya dijalankan sendiri oleh pihak JMB) tetapi kalau JMB ambil "Cleaning Servises", sudah tentu pasti kos nya lebih tinggi. Jadi semua perkara ini perlu difikirkan kalau membeli rumah berstrata. Kita boleh "argued" tapi jangan sampai menyusahkan semua pihak. Pemilik mesti lebih bersikap positif sekiranya ingin membeli rumah berstrata ini. Segala pembaikan atau apa jua kutipan bukan untuk kebaikan individu sahaja tetapi semua pemilik. Fikir2kan.

Dalam hal ini terdapat empat persoalan yang terlintas dalam fikiran penghuni rumah bertingkat seperti ini.

1. Adakah Perbadanan Pengurusan (Management Corporation) mempunyai bidang kuasa di bawah undang undang untuk mengutip wang daripada pembeli rumah bertingkat?

2. Apakah peranan kutipan wang yang diambil khas untuk sinking fund ini jika dibandingkan dengan bayaran perkhidmatan penyelenggaraan?

3. Bolehkah perbadanan pengurusan menyalahgunakan kumpulan wang pelepas untuk pelbagai alasan?

4. Sekiranya berlaku penyalahgunaan kumpulan wang pelepas, apakah hak kita sebagai Pembeli Rumah?

Jawapannya

Akta 46 Hakmilik Strata 1985 dan Jadual H Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 menjelaskan sinking fund ataupun kumpulan wang pelepas diungkapkan sebagai tabung istimewa “special fund” dan ia boleh dikutip untuk memenuhi keperluan penting bangunan.

Pembeli rumah tidak harus keliru dengan kedua dua pengutipan wang oleh badan pengurusan ataupun management corporation iaitu sinking fund dan juga maintenance charge kerana masing masing mempunyai fungsinya tersendiri dimana kutipan wang maintenance ataupun penyelenggaraan digunakan untuk perkhidmatan penyelenggaraan bangunan ataupun apartment sendiri misalnya untuk kerja-kerja pembersihan, dan untuk menyelenggara surau, dewan serbaguna, pengurusan dan sebagainya.

Sebaliknya sinking fund pula digunakan sebagai wang kecemasan /reserve fund dimana wang tersebut digunakan khas untuk membaiki kerosakan utiliti dan penggantian baru di apartment, selain itu sinking fund juga digunakan untuk mengecat keseluruhan bangunan beberapa tahun sekali untuk mengekalkan kualiti bangunan.

Pembeli rumah bertingkat secara peringkatnya, hendaklah pada tarikh mengambil pemilikan kosong “vacant position” mencarum kepada kumpulan wang penjelas dengan sepuluh peratus (10) daripada bayaran perkhidmatan. Pembeli hendaklah membayar deposit satu (1) bulan dan tiga (3) bulan pendahuluan sebagai caruman kepada Kumpulan Wang Penjelas mulai tarikh pemilikan kosong dan selepas itu caruman yang sedemikian hendaklah dibayar satu bulan terdahulu.

Mengikut Akta Strata 1985 dan Jadual H Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989 hanya membenarkan beberapa perkara terhad untuk Badan Pengurusan menggunakan wang sinking fund ini adalah demi kepentingan pencarum dan agar penggunaan wang yang adil dapat dijamin.

Namun apa yang membimbangkan Pembeli rumah bertingkat adalah penyalahgunaan kutipan tersebut, setelah meneliti undang-undang berkenaan adalah didapati terdapat beberapa kekurangan misalnya kekurangan panduan dalam isu cara pengumpulan dan penggunaan standard dan tidak dijelaskan dengan lebih terperinci lagi penggunaanya dan hadnya. Selain itu tidak juga dijelaskan dengan baik bagaimana wang itu harus di urus dengan transparensi yang lebih baik atau tanggungjawab badan Pengurusan untuk memberi penjelasan teliti akaun.

Walaubagaimanapun pembeli ataupun konsumer secara umumnya harus diberi pengadilan yang lebih baik dengan memberi lebih tanggungjawab kepada badan pengurusan untuk menjadi lebih akauntabiliti dan untuk mencapai motif pengumpulan sinking fund yang lebih mantap dan objektif.

Klausa 20 Jadual H mengatakan bahawa PEMAJU seharusnya menyimpan kutipan wang penjelas sebagai amanah sehinggalah badan Pengurusan ditubuhkan. Pemaju atau ejennya seharusnya memberikan audit tahunan kepada semua pembeli untuk menjelaskan berapa jumlah wang yang yang disimpan dan digunakan untuk keperluan bangunan.

Dengan ini kami pihak NCCC berharap Pembeli atau konsumer menjadi lebih peka dan bijak dalam masalah sinking fund dan perumahan bertingkat. Kami menerima banyak panggilan daripada Pembeli dan penghuni rumah beringkat untuk mendapat nasihat mengenai masah Perbadanan Pengurusan mereka yang menyalahgunakan wang sinking fund mereka, untuk pengetahuan ramai ini adalah salah disisi undang undang kerana sinking fund mempunyai matlamat tertentu dan didefinasikan oleh undang-undang mengenai pengunaannya.

Sekiranya terdapat penyalahgunaan wang sinking fund ajukan aduan kepada NCCC dan Kementerian Perumahan untuk tindakan lanjut ini adalah kerana penyalahgunaan wang tersebut adalah pecah amanah dan salah disisi undang undang.

Sumber Artikel: Pusat Khidmat Aduan Pengguna Nasional

BELI RUMAH LELONG - Perkara yang perlu anda fikirkan???

 اللَّهُمَّ صَلِّ عَلَى مُحَمَّدٍ وَعَلَى آلِ مُحَمَّدٍ

 بِسْمِ اللهِ الرَّحْمنِ الرَّحِيمِ

Assalamualaikum.... salam sejahtera kepada semua pembaca blog ini...

Harga rumah yg terlalu mahal dewasa ini, ramai yg mula menimbangkan utk membeli rumah lelong sebagai jalan alternatif bagi memiliki kediaman sendiri terutamanya di kawasan bandar-bandar besar. Harga rumah lelong yg lebih murah berbanding dgn harga rumah sebenar menyebabkan ramai yg begitu berminat untuk membeli rumah lelong.

Namun sebelum membeli rumah lelong, adalah penting utk para pembida mengetahui maklumat-maklumat asas yg perlu diambil kira sebelum hadir ke tempat bidaan, semasa bidaan berlangsung dan proses yg perlu disiapkan selepas drp bidaan tamat.

Berikut ini saya kongsikan tip beli rumah lelong. 

Apa Itu Rumah Lelong??

Rumah Lelong wujud kerana pemilik terdahulu rumah tersebut gagal utk menjelaskan bayaran pinjaman kpd pihak Bank seperti mana yg tertakluk di dlm perjanjian asal pinjaman kewangan atau "loan agreement" bagi membiayai pembelian rumah tersebut.

Ramai di antara kita yg beranggapan rumah lelong ini hanyalah terdiri drp rumah kos rendah, apartment dan rumah teres sahaja. Hakikatnya, rumah lelong ini boleh didapati dalam pelbagai jenis rumah, tidak semestinya rumah-rumah teres biasa sahaja malah terdapat juga rumah bertaraf banglo dan villa yg turut menjadi status lelong.

Kegagalan pengurusan kewangan secara sistematik telah menyebabkan aset besar seperti rumah ini bertukar status kepada rumah lelong. Selain drp kegagalan pemilik rumah tersebut menjelaskan bayaran bulanan rumah, rumah lelong juga boleh terjadi apabila pemilik asal rumah tersebut diisytiharkan sebagai muflis atau bankrap oleh pihak mahkamah.

Proses Utk Membeli Rumah Lelong:
1. KENAL PASTI RUMAH dan kawasan yang ingin dibeli. Periksa dan kenal pasti berapa harga pasaran rumah di kawasan tersebut. Sebagai contoh, market value utk Apartment A ialah RM150k dan harga rizab bagi jualan rumah lelong Apartment A pada RM80k, maka apartment lelong sebegini boleh dipertimbangkan utk dibeli.

2. Ambil masa dan lakukan sesi LAWATAN atau "SITE VISIT". Pastikan rumah tersebut berbaloi utk dibeli. Pastikan tiada kerosakan major yg akan menelan belanja ribuan ringgit utk dibaiki.
Sekiranya ada kerosakan minor, cuba anggarkan kos pembaikian tersebut dan jika kos tersebut tidaklah terlalu besar atau tinggi, maka rumah lelong tersebut masih boleh dipertimbangkan utk dibeli.
Sekiranya ada accessory tambahan seperti aircond, kitchen cabinet, built-in wardrobe dsb, ini adalah bonus utk pembeli rumah lelong tersebut.

3. Lakukan CARIAN HARTANAH di Pejabat Tanah/ Pemaju semasa sesi lawatan atau "side visit" tersebut. Carian persendirian ke atas geran atau hak milik rumah tersebut boleh dilakukan di pejabat tanah untuk mendapatkan maklumat lanjut berkenaan rumah tersebut.
Carian hartanah bermaksud memeriksa tentang status pemilikan sesuatu hartanah bagi mengetahui tentang perkara-perkara berikut:
i) Pemilik berdaftar
Pembeli perlu tahu pemilik berdaftar supaya ianya sama dengan butir-butir yang tercatat di dalam Pengisytiharan Jualan
ii) Nombor hakmilik / Geran
Butir-butir tentang nombor geran atau hakmilik mestilah sama dengan butir-butir yang tercatat di dalam Pengsiytiharan Jualan (dokumen seperti perjanjian jual beli yang mengandungi butiran pemilik, penggadai, hartanah dan syarat-syarat dan terma-terma jualan lelong) atau Proclamation of Sale (POS).
iii) Bebanan atau Encumbrances
Bebanan bermaksud tanggungan yang wujud atas hartanah tersebut seperti kaveat2 (instrumen yang dimasukkan oleh orang yang berkepentingan ke atas tanah tersebut bagi menghalang urusan pindahmilik, cagar gadai dan sebagainya. Urusan jual beli atau pindah milik hartanah tersebut hanya boleh dibuat sekiranya kaveat itu ditarik balik atau pengkaveat memberi surat kebenaran. gadaian, pajakan dan sebagainya).
Jika sesuatu hartanah itu mempunyai kaveat yang dimasukkan oleh individu yang tidak dikenali (bukannya pemilik berdaftar atau pihak Bank) maka mungkin hartanah itu mempunyai masalah tertentu.
iv) Sekatan kepentingan
Ianya bermaksud wujud sekatan untuk memindah milik atau mencagar atau menggadai rumah tersebut. Biasanya rumah yang mempunyai sekatan kepentingan ini adalah rumah yg dibina di atas tanah yang dimiliki oleh kerajaan negeri atau tanah pajakan.
Sekiranya melibatkan apartment lelong atau rumah flat, anda juga boleh pergi ke Management Office untuk mengetahui berapakah bayaran maintainance yg tertunggak. Cuba dapatkan bil air dan bil api bagi kediaman tersebut.

4. Dapatkan Proclamation Of Sale (POS) / Pengisytiharan Jualan
seperti yg diiklankan di surat khabar, atau daripada pelelong berlesen spt Ng Chan Mau Auctioner, Ehsan Auctioner. POS ini juga ada kalanya diiklankan di website berbayar.
Call pelelong tersebut utk mendapatkan maklumat yg anda tidak faham atau jelas di dalam POS tu. Berikut adalah maklumat penting yg perlu anda teliti:
i) Jumlah bayaran bank draft yg perlu disediakan dan dibawa semasa hari bidaan samaada 5% atau 10% drp harga rizab rumah lelong tersebut (bergantung kpd pihak Bank, ada sesetengah Bank yg meletakkan 5% dan ada sesetengah Bank 10%)
ii) Adakah Bank akan menanggung tunggakan bil?
Tunggakan bil ini termasuklah maintenance fees (bagi rumah lelong jenis condo, apartment, dan flat), cukai tanah, cukai pintu, Indah Water, bil elektrik dan bil Air.
Jikalau di dalam syarat-syarat jualan ditulis pihak Bank akan menanggung kesemua bil-bil tertunggak, maka pembeli tidak perlu membuat carian kerana kesemua jumlah tunggakan tersebut akan dijelaskan oleh pihak Bank.
Ada juga syarat-syarat jualan yang menyatakan pihak Bank hanya akan menanggung cukai tanah dan cukai pintu sahaja.
Ada juga syarat jualan yang menyatakan pihak Bank langsung tidak akan menanggung sebarang jenis tunggakan bil-bil rumah lelong tersebut.
Sekiranya ada syarat yg sebegini, maka para pembeli diingatkan agar membuat carian ke atas rumah lelong yg ingin dibeli bagi memastikan jumlah tunggakan bil-bil rumah lelong tersebut tidak akan menambah kos anda.
iii) Tempoh Penyelesaian (“Completion date”).
Para pembeli atau pembida rumah lelong juga perlu memastikan tentang tempoh bayaran penyelesaian atau "completion date" kpd pihak Bank pelelong sama ada 90 hari (3 bulan) atau 120 hari (4 bulan). The longer completion date being given by the Bank is the better.
iv) Perlukan Surat Kebenaran utk proses pindah milik nama ataupun tidak?
Jikalau anda tidak sempat membuat carian ke atas rumah lelong tersebut, anda perlu bertanyakan kepada pelelong soalan ini.
Keperluan utk mendapatkan surat kebenaran bagi proses pindah milik ini akan memakan masa dan kadang kala boleh melambatkan proses pertukaran nama daripada pemilik asal rumah lelong kpd pembida atau pembeli rumah lelong tersebut.
v) Bayaran penyelenggaran atau Maintenance Fees
Ada Bank yang menanggung bayaran penyelenggaraan sehingga tarikh lelong dan ada juga Bank yang tidak akan menanggung sebarang tunggakan maintenance fees tersebut.
Para pembeli diingatkan utk merujuk syarat jualan. Sekiranya Bank tidak menanggung tunggakan maintenance fees ini, ianya amat berisiko jikalau yuran penyelenggaraannya tinggi.
Biasanya bagi hartanah lelong yuran penyelenggaraannya tidak 
pernah dibayar.
Sekiranya tunggakan selama 5 tahun tidak dibayar, katakan sebulan maintenance fees adalah RM70
maka jumlah tunggakan keseluruhan ialah:
(70 X 12 bulan x 5 tahun = RM4,200)!
Jumlah tunggakan yg tinggi sebegini pastinya akan menambah kos ke dlm pembelian rumah lelong tersebut.
5. Apabila sudah jelas dgn perkara-perkara di atas, barulah proceed dgn pembelian BANK DRAF mengikut jumlah yang ditentukan; sama ada 5% atau 10% daripada harga rizab rumah.
Tulis bank draf atas nama bank seperti yg dinyatakan di dalam POS itu. Pastikan ejaan nama Bank itu betul dan tepat.
6. Pembida/ wakil/ agen perlu juga menyediakan duit CASH atau card kredit bagi membayar perbezaan harga atau differential sum pada hari bidaan tersebut.
Misal kata harga rumah adalah RM100k. Bank draft RM10k (10% drp harga rizab rumah)
Sekiranya ada pembida lain yg turut sama membida bagi mendapatkan rumah tersebut pada hari bidaan dibuat, maka setiap kali bidaan dibuat harga rumah akan meningkat RM2k.
Sekiranya ramai pembida lain yg turut membida rumah tersebut dan harga akhir lelongan rumah itu menjadi RM120k, maka beza harga yg perlu dijelaskan pada hari bidaan tersebut ialah RM2k
10% drp RM120k = RM12k.
Jumlah bank draft yg telah disediakan adalah RM10k
Perbezaan harga yg perlu dibayar adalah:
RM12k - RM10k = RM2k lagi yg perlu dibayar tunai pada hari bidaan itu dibuat.
7. Pada hari lelongan, pembida hendaklah membawa SALINAN IC dan bank draf. Semasa tiba di kaunter, register nama anda dengan menyerahkan bank draf dan salinan ic. Bagi pembida yg hadir bagi pihak pembeli lain, surat wakil hendaklah diserahkan di kaunter pendaftaran.
8. TENTUKAN TARGET harga mengikut kesesuaian dan sebelum masuk ke bilik lelongan. Lakukan bidaan mengikut limit anda dan jgn sesekali meneruskan bidaan sekiranya harga rizab rumah tersebut sudah mencecah ke jumlah yg terlalu tinggi atau melebihi harga pasaran.
Ingat, tujuan anda membeli rumah lelong adalah utk mendapatkan rumah tersebut pada harga yg lebih rendah drp harga pasaran.
Berikut adalah senarai tips membeli rumah lelong yg WAJAR DIELAK:
1. Yuran Penyelenggaraan Terlalu Banyak
Jika Bank tidak menanggung tunggakan maintenance fees rumah tersebut, pembeli dinasihatkan utk mencari hartanah yang lain.
Ada satu kes dimana yuran penyelenggaraan tertunggak berserta pelbagai caj lain yang dikeluarkan oleh pihak pemaju mencecah RM15,000.
Hartanah tersebut dilelong oleh pihak Bank pada harga RM40,000.
Bayangkan jika ditolak harga jualan dengan yuran penyelenggaraan maka Bank hanya akan memperolehi RM25,000 sahaja. Sehingga ke tarikh ini, pihak Bank masih belum menjelaskan yuran penyelenggaraan tertunggak tersebut kepada pihak pemaju dan kes ini masih lagi tergantung (proses pindah milik drp pemaju kpd pembeli baru tidak dpt disempurnakan)
2. Rumah Yang Hendak Dibeli Didiami Oleh Pemilik Asal
Jika anda mendapati rumah yang hendak anda beli itu didiami oleh pemilik asal rumah tersebut yang jenis keras kepala, eloklah anda beralih ke hartanah yg lain kerana ianya akan menyukarkan anda setelah proses jual beli rumah lelong selesai utk memastikan pemilik asal rumah tersebut pindah keluar drp rumah tersebut.
Ada sesetengah pembeli yg terpaksa bergaduh dengan pemilik asal dan membelanjakan wang sendiri sehingga RM2k untuk mendapatkan perintah Mahkamah bagi mengosongkan premis tersebut.
Pembeli rumah lelong tersebut terpaksa rugi beberapa bulan kerana rumah yg dibelinya tidak dapat disewakan atau didiami akibat keengganan penghuni rumah asal untuk berpindah keluar dari rumah tersebut.
3. Pemaju Sudah Tidak Wujud
Bagi hartanah yang belum dikeluarkan hakmilik individu atau hakmilik strata, jika anda dapati pemaju sudah tidak wujud, eloklah diselidik dahulu atau tinggalkan sahaja niat utk membeli hartanah itu.
Pemaju yang telah digulungkan syarikatnya akan menyukarkan anda utk membeli hartanah lelong kerana syarikat tersebut telah diambil alih oleh liquidator.
Kelulusan daripada liquidator bagi proses pindah milik nama rumah tersebut biasanya mengambil masa yang agak lama dan berkemungkinan ketika anda mendapat kelulusan drp liquidator, completion date yg diberikan oleh pihak Bank pelelong rumah tersebut telah tamat.
Gagal menjelaskan balance of purchase price rumah lelong akan menyebabkan deposit yg telah anda bayar kpd Bank pelelong pada tarikh lelongan dibuat hangus dan tidak akan dikembalikan oleh pihak Bank pelelong.
4. Kebenaran Dari Pemaju Tidak Diperolehi
Bagi rumah yang tidak mempunyai hakmilik individu atau hakmilik strata, pihak peguam yang hendak melelong diwajibkan untuk mendapatkan kebenaran dari pihak pemaju terlebih dahulu supaya memudahkan pembelian oleh pembeli yang baru.
Ada beberapa kes dimana peguam yg bertindak bagi pihak Bank pelelong tidak mendapatkan surat kebenaran pemaju telah melelong hartanah tersebut tetapi pemaju enggan memberikan kebenaran.
Apa yg perlu dilakukan oleh pembeli rumah lelong tersebut? Completion Date atau tempoh penyelesaian terus berjalan.
Jika kes begini, pembeli tiada jalan lain melainkan membuat permohonan ke Mahkamah bagi mendapatkan perintah agar pemaju berkenaan memberikan kebenarannya (kos guaman bagi medapatkan perintah Mahkamah ini perlu ditanggung oleh pembeli dan ini akan menambahkan jumlah kos rumah lelong tersebut). Jika tidak, Mahkamah mempunyai kuasa untuk menandatangani apa-apa dokumen untuk memberi kesan perpindahan ke atas hakmilik hartanah tersebut.